Das Wichtigste in Kürze
- Es gibt zwei bauliche Nachrüstpflichten: die Dämmung der zugänglichen obersten Geschossdecke und die Dämmung bisher ungedämmter, zugänglicher Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen.
- Die Decke muss einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) erreichen, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt. Alternativ reicht ein darüberliegendes Dach, das entsprechend gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt.
- Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus am 01.02.2002 schon selbst bewohnt hat, ist bis zum nächsten Eigentümerwechsel ausgenommen.
- Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit, beginnend mit dem Eigentumsübergang.
- Die frühere Austauschpflicht für 30 Jahre alte Heizkessel ist seit dem 29.07.2026 ersatzlos gestrichen.
- Zentralheizungen brauchen eine selbsttätige Regelung nach Zeit und Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Führungsgröße. Wassergeführte Heizungen brauchen grundsätzlich auch eine raumweise Temperaturregelung.
- Eine Pflicht zur Fassadendämmung besteht nicht. Vorgaben greifen erst, wenn Sie mehr als 10 Prozent der Fläche einer Bauteilgruppe erneuern.
Was „Sanierungspflicht“ rechtlich bedeutet
Hinter dem Begriff Sanierungspflicht stecken im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) vor allem zwei bauliche Nachrüstpflichten. Das GModG ist kein neues Gesetz, sondern das umbenannte und reformierte Gebäudeenergiegesetz (GEG). Seit dem 29.07.2026 gilt es unter neuem Namen und mit neuer Paragrafenfolge.
Die Nachrüstpflicht für die Decke steht jetzt in § 35 GModG, früher war es § 47 GEG. Die Pflicht zur Rohrdämmung steht in § 69 Absatz 2 GModG. Viele Ratgeber im Netz zitieren noch die alten Paragrafen, die heute als „weggefallen“ geführt werden.
Daneben gibt es Ausstattungspflichten für die Heizung. Eine Zentralheizung muss mit einer selbsttätigen Regelung ausgestattet sein, die die Wärmezufuhr in Abhängigkeit von der Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Führungsgröße und von der Zeit steuert (§ 61 Absatz 1 und 2 GModG).
Bei wassergeführten Heizungsanlagen ist grundsätzlich außerdem eine selbsttätige raumweise Temperaturregelung erforderlich (§ 63 GModG). Fehlt diese Ausstattung in einem bestehenden Gebäude, muss sie vorbehaltlich der gesetzlichen Ausnahmen nachgerüstet werden.
Davon zu trennen sind Vorgaben, die erst greifen, wenn Sie selbst sanieren. Wer ein Außenbauteil erneuert, muss dabei bestimmte Höchstwerte einhalten (§ 36 GModG). Das ist keine Pflicht zur Sanierung, sondern eine Qualitätsvorgabe für eine Arbeit, die Sie ohnehin beauftragen.
Die oberste Geschossdecke dämmen
Die wichtigste Nachrüstpflicht betrifft die zugängliche Decke zwischen dem obersten beheizten Geschoss und einem unbeheizten Dachraum. Nach § 35 GModG muss sie gedämmt sein, wenn sie den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllt. Ziel ist ein U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K).
Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn statt der Decke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder bereits den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt. Das ist für viele Altbauten relevant, deren Dachgeschoss irgendwann ausgebaut wurde. Welche Lösung bei Ihnen sinnvoller ist, hängt davon ab, ob der Dachraum genutzt wird. Die Unterschiede erklären wir im Beitrag zur Dachdämmung und der Dämmung der obersten Geschossdecke.
Wird in einem Deckenzwischenraum gedämmt und ist die Dicke dort aus technischen Gründen begrenzt, reicht die höchstmögliche Dämmschichtdicke. Dann muss das Dämmmaterial eine Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(mK) einhalten. Für eingeblasene Dämmstoffe und Dämmstoffe aus nachwachsenden Rohstoffen gilt 0,045 W/(mK).
Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen
Die zweite Nachrüstpflicht betrifft Rohre, die Wärme durch kalte Räume transportieren. Nach § 69 Absatz 2 GModG müssen bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen gedämmt werden, wenn sie nicht in beheizten Räumen liegen. Typisch sind Leitungen im unbeheizten Keller.
Die Mindestdicke der Dämmung richtet sich nach dem Innendurchmesser des Rohrs. Die Werte stehen in Anlage 8 des GModG und gelten für Dämmstoffe mit einer Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(mK).
| Innendurchmesser des Rohrs | Mindestdicke der Dämmung |
|---|---|
| bis 22 mm | 20 mm |
| über 22 bis 35 mm | 30 mm |
| über 35 bis 100 mm | gleich dem Innendurchmesser |
| über 100 mm | 100 mm |
In Wand- und Deckendurchbrüchen und an Verbindungsstellen reicht die Hälfte dieser Werte. Hat das Dämmmaterial eine andere Wärmeleitfähigkeit, wird die Dicke entsprechend umgerechnet.
Wer betroffen ist und wann die Frist läuft
Beide Nachrüstpflichten gelten grundsätzlich für jeden Eigentümer eines beheizten Wohngebäudes. Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es aber eine Stichtagsregel, die in der Praxis die meisten Fälle entscheidet.
Haben Sie am 1. Februar 2002 selbst in Ihrem Haus mit höchstens zwei Wohnungen gewohnt, müssen Sie weder Decke noch Rohre nachrüsten. Die Pflicht entsteht erst beim nächsten Eigentümerwechsel und trifft dann den neuen Eigentümer. Er hat zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 01.02.2002 Zeit (§ 35 Absatz 3, § 69 Absatz 3 und 4 GModG).
| Ihre Situation | Gilt die Nachrüstpflicht? |
|---|---|
| Sie haben Ihr Ein- oder Zweifamilienhaus am 01.02.2002 als Eigentümer selbst bewohnt und seitdem nicht verkauft, verschenkt oder vererbt | Nein, erst beim nächsten Eigentümerwechsel |
| Sie kaufen, erben oder bekommen ein Haus geschenkt, dessen Vorbesitzer die Stichtagsregel nutzte | Ja, innerhalb von zwei Jahren ab dem Eigentumsübergang |
| Das Haus hat nach dem 01.02.2002 schon einmal den Eigentümer gewechselt | Ja, die Pflicht besteht bereits |
| Am 01.02.2002 hat kein Eigentümer selbst im Haus gewohnt, oder es hat mehr als zwei Wohnungen | Ja, die Stichtagsregel gilt nicht |
Maßgeblich ist laut Gesetz der Eigentumsübergang, nicht die Unterschrift unter dem Kaufvertrag. Beim Kauf und bei der Schenkung geht das Eigentum an einem Grundstück erst mit der Eintragung ins Grundbuch über (§ 873 BGB).
Beim Erbe geht das Eigentum nach § 1922 BGB bereits mit dem Erbfall auf die Erben über. Ist dies der erste Eigentumsübergang nach dem 01.02.2002, ist dieser Eigentumsübergang für die Zwei-Jahres-Frist maßgeblich.
Wichtig:
Prüfen Sie deshalb schon bei der Besichtigung, ob Decke und Rohre gedämmt sind. Der Verkäufer muss Ihnen spätestens dann ohnehin einen Energieausweis vorlegen (§ 80 Absatz 4 GModG). Verkaufen oder vermieten Sie selbst, stellen wir Ihnen den passenden Energieausweis aus.
Pflichten vor dem Hauskauf prüfen lassen
Wir prüfen Decke, Rohre und Fristen vor Ort und zeigen, welche Förderung möglich ist.
Ein Termin vor dem Kauf zeigt auch, ob die Decke den Mindestwärmeschutz schon erfüllt. Dann besteht keine Nachrüstpflicht, auch wenn sie nach heutigen Maßstäben dünn gedämmt ist.
Was seit dem GModG nicht mehr Pflicht ist
Mit der Reform vom 29.07.2026 sind mehrere Vorgaben entfallen, die in Ratgebern noch als Sanierungspflicht auftauchen. Die drei häufigsten Irrtümer betreffen die Heizung und die EU.
- Keine Austauschpflicht für alte Heizkessel: Die Regel, nach der Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren außer Betrieb gehen mussten (§ 72 GEG in der bis zum 28.07.2026 geltenden Fassung), ist ersatzlos weggefallen. Eine funktionierende Heizung darf grundsätzlich weiterlaufen.
- Keine 65-Prozent-Pflicht beim Heizungstausch: Sie dürfen wieder eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen. Für diese gilt aber die Bio-Treppe nach § 43 GModG, also ein steigender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe von 10 Prozent ab 2029 bis 60 Prozent ab 2040. Was das für Ihre Heizungswahl heißt, steht im Beitrag zum Heizungstausch.
- Keine EU-Sanierungspflicht für Ihr Haus: Die EU-Gebäuderichtlinie verpflichtet die Mitgliedstaaten, den Energieverbrauch des Gebäudebestands insgesamt zu senken. Laut Bundesinfoportal zum GModG wird für Wohngebäude keine individuelle Sanierungspflicht gefordert.
Auch die Heizungsprüfung und der vorgeschriebene hydraulische Abgleich nach §§ 60a bis 60c GModG betreffen Ihr Einfamilienhaus nicht. Diese Pflichten gelten nur für Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten.
Vorgaben bei einer freiwilligen Sanierung
Erneuern Sie selbst ein Außenbauteil, müssen die erneuerten Flächen die Höchstwerte aus Anlage 7 des GModG einhalten (§ 36 GModG). Das gilt beim Austausch von Fenstern, bei neuem Außenputz, beim Ersatz oder Neuaufbau einer Dachdeckung einschließlich der darunterliegenden Lattungen und Verschalungen oder beim Dämmen von Wänden.
Beim neuen Außenputz und beim Ersatz der Dachdeckung gilt das nicht, wenn das Bauteil nach dem 31.12.1983 unter Einhaltung der damaligen Energiesparvorschriften errichtet oder erneuert wurde.
Ausgenommen sind kleine Arbeiten, die nicht mehr als 10 Prozent der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen. Ein einzelnes neues Fenster löst die Vorgabe also meist nicht aus, der Tausch aller Fenster schon. Wer fördern lassen will, muss deutlich strengere Werte erreichen als das Gesetz verlangt.
| Bauteil | Höchstwert nach GModG, Anlage 7 | Fördervoraussetzung BAFA (BEG EM, gültig seit 21.07.2026) |
|---|---|---|
| Außenwand | U ≤ 0,24 W/(m²K) | U ≤ 0,20 W/(m²K) |
| Fenster und Fenstertüren | Uw ≤ 1,3 W/(m²K) | Uw ≤ 0,95 W/(m²K) |
| Steildach und oberste Geschossdecke | U ≤ 0,24 W/(m²K) | U ≤ 0,14 W/(m²K) |
| Flachdach mit Abdichtung | U ≤ 0,20 W/(m²K) | U ≤ 0,14 W/(m²K) |
Die Anforderungen entfallen, soweit sie Vorschriften zur Standsicherheit, zum Brandschutz oder zum Schallschutz entgegenstehen (§ 34 Absatz 2 GModG). Bei Baudenkmalen und besonders erhaltenswerter Bausubstanz darf von den Anforderungen abgewichen werden, wenn sonst Substanz oder Erscheinungsbild leiden oder der Aufwand unverhältnismäßig hoch wird (§ 105 GModG).
Ausnahmen und Befreiungen
Auch wenn eine Nachrüstpflicht greift, muss sie nicht in jedem Fall erfüllt werden. Das GModG kennt zwei Wege, die für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern relevant sind.
- Wirtschaftlichkeit: Bewohnen Sie Ihr Haus mit höchstens zwei Wohnungen selbst, entfällt die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch die eingesparte Energie erwirtschaften lassen (§ 35 Absatz 4 GModG). Für die Rohrdämmung gibt es diese Ausnahme nicht, dort bleibt nur die Befreiung nach § 102 GModG.
- Befreiung bei unbilliger Härte: Die nach Landesrecht zuständige Behörde befreit auf Antrag, wenn die Anforderungen im Einzelfall zu einer unbilligen Härte führen (§ 102 GModG). Das ist etwa der Fall, wenn die Investition in keinem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes steht oder persönliche Umstände die Erfüllung unzumutbar machen.
Beide Ausnahmen müssen Sie im Zweifel belegen können. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung durch einen Energieberater liefert dafür die Zahlen.
Was bei Verstößen droht
Wer eine Nachrüstpflicht vorsätzlich oder leichtfertig nicht erfüllt, handelt ordnungswidrig. Nach § 108 GModG kann das bei der obersten Geschossdecke, bei den Rohren und bei Verstößen gegen § 36 mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro geahndet werden.
Wer beim Verkauf oder bei der Vermietung keinen Energieausweis vorlegt, riskiert bis zu 10.000 Euro. Das sind Höchstbeträge. Die tatsächliche Höhe legt die zuständige Behörde im Einzelfall fest.
Förderung, wenn Sie ohnehin dämmen müssen
Die Pflicht verlangt für die oberste Geschossdecke einen U-Wert von 0,24 W/(m²K). Die BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen setzt U ≤ 0,14 W/(m²K) voraus, also eine dickere Dämmung. Der Zuschuss für Maßnahmen an der Gebäudehülle beträgt 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben (BAFA, Gebäudehülle).
Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden. Vor der Antragstellung muss bereits ein Lieferungs- oder Leistungsvertrag vorliegen, der eine aufschiebende oder auflösende Bedingung in Bezug auf die Förderzusage sowie das voraussichtliche Umsetzungsdatum enthält.
Ein vor Antragstellung ohne entsprechende Förderbedingung geschlossener Vertrag gilt grundsätzlich als Vorhabenbeginn und schließt die Förderung aus. Für Maßnahmen an der Gebäudehülle ist außerdem ein Energieeffizienz-Experte einzubinden.
Welche Wege es insgesamt gibt, auch über den Steuerbonus nach § 35c EStG, zeigt unser Überblick zur Förderung der energetischen Sanierung.
Fazit
Die Sanierungspflicht ist kleiner als ihr Ruf. Baulich verlangt das GModG für bestehende Häuser nur die Dämmung der zugänglichen obersten Geschossdecke und ungedämmter Rohre in unbeheizten Räumen. Wer sein Haus schon am 01.02.2002 selbst bewohnt hat, ist bis zum nächsten Eigentümerwechsel ausgenommen. Die Austauschpflicht für alte Heizkessel gibt es nicht mehr.
Wer ein Haus kauft oder erbt, sollte beide Punkte früh prüfen und die Frist im Blick behalten. Wenn ohnehin gedämmt wird, lohnt der Blick auf die strengeren Förderwerte. Wie Sie Dach, Decke, Wände und Keller sinnvoll aufeinander abstimmen, zeigt unser Leitfaden zum Haus dämmen.
Häufige Fragen
Kurze Antworten auf typische Fragen rund um die Sanierungspflicht nach dem GModG.
Muss ich nach dem Hauskauf sanieren?
Baulich müssen nur die zugängliche oberste Geschossdecke und ungedämmte, zugängliche Rohre in unbeheizten Räumen nachgerüstet werden. Hat der Vorbesitzer das Haus schon am 01.02.2002 selbst bewohnt und ist Ihr Kauf der erste Eigentümerwechsel seitdem, haben Sie dafür zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang Zeit. Fassade, Fenster und Heizung müssen Sie nicht erneuern.
Gilt die Sanierungspflicht auch, wenn ich ein Haus erbe?
Ja. Auch ein Erbfall ist ein Eigentümerwechsel. Ist es der erste Eigentümerwechsel nach dem 01.02.2002 und hat der Erblasser das Haus am 01.02.2002 selbst bewohnt, haben Sie zwei Jahre Zeit für Decke und Rohre. Nach § 1922 BGB geht das Eigentum bereits mit dem Erbfall über.
Muss ich meine alte Heizung austauschen?
Nein. Die frühere Austauschpflicht für Heizkessel nach 30 Jahren ist seit dem 29.07.2026 weggefallen. Eine funktionierende Heizung darf grundsätzlich weiterbetrieben werden. Bauen Sie eine neue Gas- oder Ölheizung ein, gilt für diese ab 2029 die Bio-Treppe nach § 43 GModG.
Muss ich die Fassade dämmen?
Nein, eine Pflicht zur Fassadendämmung gibt es nicht. Erst wenn Sie mehr als 10 Prozent der Außenwandfläche erneuern, etwa beim neuen Außenputz, muss die erneuerte Fläche einen U-Wert von 0,24 W/(m²K) einhalten. Das gilt nicht, wenn die Wand nach dem 31.12.1983 unter Einhaltung der damaligen Energiesparvorschriften errichtet oder erneuert wurde.
Gibt es eine EU-Sanierungspflicht für Einfamilienhäuser?
Nein. Die EU-Gebäuderichtlinie verpflichtet die Mitgliedstaaten, den Energieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands zu senken. Eine individuelle Sanierungspflicht für einzelne Wohngebäude schreibt sie nicht vor.
