Das Wichtigste in Kürze
- Ein Energieausweis ist Pflicht bei Neubau, Verkauf, Vermietung und Verpachtung sowie bei größeren Änderungen mit Berechnung für das ganze Gebäude.
- Wer sein bestehendes Haus nur selbst bewohnt und weder verkauft noch vermietet, braucht in der Regel keinen Energieausweis.
- Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977 ist bei Verkauf und Vermietung heute der Bedarfsausweis vorgeschrieben, außer das Haus erreicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977.
- Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und nach dem Kaufvertrag übergeben werden.
- Ein Energieausweis gilt zehn Jahre, außer eine größere Änderung am Gebäude macht vorher einen neuen nötig.
- Ab dem 01.01.2027 entfällt die Altbau-Sonderregel. Bei Verkauf oder Vermietung eines bestehenden reinen Wohngebäudes ist dann die Ausweisart frei wählbar.
- Verstöße gegen Vorlage, Übergabe oder Pflichtangaben in der Anzeige können bis zu 10.000 Euro Bußgeld kosten.
Wann ein Energieausweis Pflicht ist
Ein Energieausweis ist an einen Anlass gebunden. Rechtsgrundlage ist § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), so heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz seit dem 29.07.2026. Die Nummern der Paragrafen zum Energieausweis sind dabei gleich geblieben (§§ 79 bis 88), ihr Inhalt ändert sich aber zum 01.01.2027.
Das Gesetz verlangt einen Energieausweis in diesen Fällen:
- Neubau: Nach der Fertigstellung muss der Eigentümer einen Energiebedarfsausweis ausstellen lassen.
- Änderung am Bestand: Werden Außenbauteile erneuert und dafür Berechnungen für das gesamte Gebäude durchgeführt, ist ein neuer Bedarfsausweis fällig.
- Verkauf: Beim Verkauf eines bebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder bei einem Erbbaurecht muss ein gültiger Ausweis vorliegen.
- Vermietung, Verpachtung, Leasing: Das gilt für ein ganzes Haus genauso wie für eine einzelne Wohnung.
Liegt bereits ein gültiger Energieausweis vor, müssen Sie für Verkauf oder Vermietung keinen neuen ausstellen lassen (§ 80 Absatz 3 GModG). Wer sein bestehendes Haus nur selbst bewohnt und nichts davon plant, braucht nach dem Gesetz keinen Energieausweis.
Zwei Gebäudearten sind ausgenommen. Für ein kleines Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche gelten die Regeln zum Energieausweis gar nicht. Für ein Baudenkmal entfällt nach heutigem Stand die Pflicht bei Verkauf und Vermietung (§ 79 Absatz 4 GModG).
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
Beide Ausweisarten bewerten dasselbe Gebäude, aber auf unterschiedlicher Grundlage. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus der Bausubstanz und der Heizungstechnik. Der Verbrauchsausweis wertet aus, wie viel Energie im Haus tatsächlich verbraucht wurde.
| Merkmal | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | Berechnung aus Gebäudehülle und Anlagentechnik | Abrechnungen für Heizung und Warmwasser |
| Datenbasis | Bauteile, Dämmung, Fenster, Heizung | Zusammenhängender Zeitraum von mindestens 36 Monaten |
| Einfluss der Bewohner | Keiner, die Berechnung geht von Standardbedingungen aus | Wird nur witterungsbereinigt, das Heizverhalten bleibt im Wert enthalten |
| Vorgeschrieben bei | Neubau, Änderung mit Gesamtberechnung, Altbau vor 1977 mit weniger als fünf Wohnungen | Nie vorgeschrieben, nur wählbar |
Der Verbrauchswert hängt damit auch davon ab, wer im Haus gewohnt hat. Eine sparsame ältere Bewohnerin und eine fünfköpfige Familie können im selben Haus sehr unterschiedliche Werte erzeugen. Für Käufer ist der Bedarfsausweis deshalb meist besser vergleichbar.
Wann der Bedarfsausweis vorgeschrieben ist
Bei Verkauf oder Vermietung gilt heute eine Sonderregel für ältere Häuser. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis auszustellen (§ 80 Absatz 3 Satz 2 GModG).
Die Regel greift nicht, wenn das Haus schon bei der Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erreicht hat. Sie greift auch nicht, wenn es später mindestens auf dieses Niveau modernisiert wurde. Ob das zutrifft, muss im Einzelfall geprüft werden, etwa anhand von Dämmung, Fenstern und Dach.
Wann Sie wählen dürfen
Außerhalb dieser Sonderregel dürfen Sie bei Verkauf und Vermietung frei zwischen beiden Ausweisarten wählen. Das betrifft vor allem Häuser mit Bauantrag ab dem 01.11.1977 und Gebäude mit fünf oder mehr Wohnungen. Das Gesetz erlaubt auch, im selben Ausweis sowohl den Bedarf als auch den Verbrauch anzugeben (§ 79 Absatz 1 GModG).
Was beim Verkauf und bei der Vermietung gilt
Die Pflicht beim Verkauf hat zwei Zeitpunkte. Der Verkäufer oder sein Makler muss den Energieausweis dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Ein gut sichtbarer Aushang oder ein ausgelegtes Exemplar während der Besichtigung reicht dafür aus.
Findet keine Besichtigung statt, muss der Ausweis unverzüglich vorgelegt werden. Das gilt auch, sobald ein Interessent ausdrücklich danach fragt. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist der Ausweis oder eine Kopie unverzüglich zu übergeben (§ 80 Absatz 4 GModG).
Wer ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen kauft, muss danach bis Ende 2026 außerdem ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer ausstellungsberechtigten Person führen, wenn ein solches Gespräch kostenlos angeboten wird.
Für die Vermietung, Verpachtung und das Leasing gelten dieselben Regeln entsprechend. Der Vermieter muss den Ausweis also ebenfalls bei der Besichtigung vorlegen und dem Mieter nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 Absatz 5 GModG).
Pflichtangaben in der Immobilienanzeige
Schalten Sie eine Anzeige in kommerziellen Medien und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, muss die Anzeige bestimmte Werte daraus enthalten. Verantwortlich ist, wer die Anzeige veröffentlicht, also Verkäufer, Vermieter oder Makler (§ 87 GModG).
Diese fünf Pflichtangaben gehören heute in die Anzeige:
- die Art des Ausweises, also Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
- der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs
- die wesentlichen Energieträger der Heizung
- bei Wohngebäuden das Baujahr
- bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse
Die Effizienzklassen reichen bei Wohngebäuden von A+ bis H. Ein Haus mit höchstens 30 Kilowattstunden Endenergie pro Quadratmeter und Jahr erreicht A+, ab mehr als 250 Kilowattstunden steht Klasse H im Ausweis (Anlage 10 GModG).
Wichtig:
Die Ausstellung braucht etwas Vorlauf. Bei einem Bedarfsausweis müssen die Daten zu Bauteilen und Heizung erst erhoben werden, bei einem Verbrauchsausweis die Abrechnungen der letzten drei Jahre vorliegen.
Energieausweis rechtzeitig vor dem Verkauf
Wir prüfen, welcher Ausweis für Ihr Haus gilt, und stellen ihn für Sie aus.
Wie lange ein Energieausweis gilt
Ein Energieausweis wird für zehn Jahre ausgestellt. Er verliert seine Gültigkeit aber schon vorher, wenn nach einer größeren Änderung am Gebäude ein neuer Bedarfsausweis erforderlich wird (§ 79 Absatz 3 GModG).
Das betrifft Sanierungen an Außenbauteilen, für die das gesamte Gebäude neu berechnet wird. Eine neue Heizung oder neue Fenster allein lassen den Ausweis nicht automatisch erlöschen. Sie verändern aber die Werte, die im Ausweis stehen.
Ein gültiger Ausweis darf beim Verkauf und bei jeder weiteren Vermietung weiterverwendet werden. Solange er gilt, muss kein neuer Ausweis ausgestellt werden. Prüfen Sie vor einer Anzeige trotzdem das Ablaufdatum, es steht auf der ersten Seite.
Wer einen Energieausweis ausstellen darf
Einen Energieausweis darf nicht jeder ausstellen. § 88 GModG legt fest, welche Personen dazu berechtigt sind. Dazu gehören unter anderem:
- Personen, die nach Landesbaurecht Wärmeschutznachweise für Neubauten unterzeichnen dürfen
- Hochschulabsolventen etwa aus Architektur, Bauingenieurwesen, Gebäudetechnik oder Bauphysik mit einer zusätzlichen Qualifikation im energiesparenden Bauen
- Handwerker aus Bau-, Ausbau- und anlagentechnischen Gewerken sowie Schornsteinfeger, ebenfalls mit Zusatzqualifikation
- staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker mit passendem Schwerpunkt
Die Zusatzqualifikation kann ein Studienschwerpunkt im energiesparenden Bauen, eine mindestens zweijährige Berufserfahrung im Hochbau, eine Schulung nach Anlage 11 oder eine öffentliche Bestellung als vereidigter Sachverständiger sein (§ 88 GModG). Wer ohne Berechtigung ausstellt, handelt ordnungswidrig.
Wovon der Aufwand abhängt
Bei einem bestehenden Gebäude muss der Aussteller das Haus vor Ort begehen oder sich geeignete Fotos zur Verfügung stellen lassen (§ 84 Absatz 1 GModG, ab 2027 § 83 Absatz 1). Ein Ausweis, für den weder eine Begehung stattfand noch Fotos des Hauses vorlagen, erfüllt diese Pflicht nicht.
Wie viel Arbeit in einem Ausweis steckt, hängt vor allem von drei Punkten ab:
- Ausweisart: Für den Bedarfsausweis werden Bauteile und Anlagentechnik erfasst und berechnet, für den Verbrauchsausweis die Abrechnungen ausgewertet.
- Unterlagenlage: Liegen Baupläne, Nachweise über Sanierungen und Heizkostenabrechnungen vor, sinkt der Aufwand für die Datenerhebung deutlich.
- Größe und Bauart: Ein Einfamilienhaus mit klarer Bauweise ist schneller erfasst als ein mehrfach umgebautes Haus mit Anbau.
Wir stellen beide Ausweisarten aus. Wie Sie einen Energieausweis bei uns anfragen, steht auf unserer Seite zu den Energieausweisen.
Energieausweis oder Sanierungsfahrplan
Der Energieausweis dient heute ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes (§ 79 Absatz 1 GModG). Ab dem 01.01.2027 dient er auch dem Nachweis, wo ein Gesetz das vorsieht. Er enthält zwar Modernisierungsempfehlungen, aber nur als kurz gefasste fachliche Hinweise.
Wer sein Haus tatsächlich sanieren will, braucht mehr als diese Hinweise. Der individuelle Sanierungsfahrplan zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind und wie sie zusammenpassen. Ein im Förderprogramm Energieberatung für Wohngebäude geförderter iSFP ist außerdem Voraussetzung für den iSFP-Bonus bei der BAFA-Förderung von Einzelmaßnahmen.
Seit der Förderreform vom 21.07.2026 greift dieser Bonus beim Einfamilienhaus allerdings erst oberhalb eines Mindestinvestitionsvolumens und nur auf den Betrag darüber.
Wie der Fahrplan aufgebaut ist und welche Fördervorteile er bringt, erklären wir im Beitrag zum individuellen Sanierungsfahrplan. Wer ein Haus kauft, sollte außerdem die Pflichten nach dem Eigentümerwechsel kennen. Sie stehen in unserem Beitrag zur Sanierungspflicht.
Was bei Verstößen droht
Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig gegen die Regeln zum Energieausweis verstößt. Die Geldbuße beträgt bis zu 10.000 Euro (§ 108 GModG). Das ist der Höchstbetrag, die tatsächliche Höhe legt die zuständige Behörde im Einzelfall fest.
Bußgeldbewehrt sind vor allem diese Fälle:
- Der Ausweis wird beim Verkauf oder bei der Vermietung nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig vorgelegt.
- Der Ausweis wird nach Vertragsschluss nicht übergeben.
- Die Pflichtangaben in der Anzeige fehlen.
- Der Ausweis wird von einer Person ohne Berechtigung nach § 88 ausgestellt.
Was sich ab 2027 beim Energieausweis ändert
Die Reform des GModG tritt in Stufen in Kraft. Die neuen Regeln zum Energieausweis stehen in Artikel 2 des Änderungsgesetzes und gelten ab dem 01.01.2027 (BGBl. 2026 I Nr. 226). Für Hausbesitzer sind vor allem diese Punkte wichtig:
| Thema | Heute | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Bedarfsausweis Pflicht bei Verkauf und Vermietung | Altbau mit Bauantrag vor dem 01.11.1977 und weniger als fünf Wohnungen | Nur noch für Nichtwohngebäude |
| Verbrauchsausweis zulässig | Für alle Gebäude außerhalb der Pflichtfälle | Nur für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen |
| Datenbasis Verbrauchsausweis | Mindestens 36 Monate | Verbrauchsdaten über zwei Jahre (24 Monate) |
| Anlass Vermietung | Neue Vermietung, Verpachtung, Leasing | Zusätzlich die Verlängerung eines solchen Vertrags |
| Format | Amtliches Muster, keine Vorgabe zur digitalen Form | Digital und maschinenlesbar, auf Wunsch zusätzlich auf Papier |
| Baudenkmal | Keine Pflicht bei Verkauf und Vermietung | Ausnahme entfällt, § 79 Absatz 4 nennt nur noch kleine Gebäude und Gebäude der Landesverteidigung |
| Pflichtangaben in der Anzeige | Art, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse | Art, Ausstellungsdatum, Jahres-Primärenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr, Energieträger |
| Nutzerverhalten im Verbrauchsausweis | Nur Witterungsbereinigung | Zusätzlich auf Standard-Nutzungsbedingungen umgerechnet, einschließlich längerer Leerstände |
| Beratungsgespräch beim Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses | Pflicht, wenn kostenlos angeboten | Entfällt |
| Kleines Gebäude (ausgenommen) | Nicht mehr als 50 Quadratmeter Nutzfläche | Weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche, Nutzfläche neu definiert als beheizte oder gekühlte Nettoraumfläche nach DIN 277 |
Auch die Bezeichnungen ändern sich. Aus dem Bedarfsausweis wird der Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung, aus dem Verbrauchsausweis der Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs. Dient ein Haus nicht ausschließlich dem Wohnen, etwa wegen einer Praxis oder eines Ladens, ist ab 2027 kein Verbrauchsausweis mehr zulässig.
Die Gültigkeit von zehn Jahren bleibt unverändert. Für Anzeigen mit einem Ausweis, der vor dem 01.01.2027 ausgestellt wurde, enthält das Gesetz eigene Übergangsregeln zu den Pflichtangaben (§ 112 Absatz 3 GModG in der Fassung ab 2027).
Fazit
Ob Sie einen Energieausweis brauchen, entscheidet der Anlass. Bei Verkauf, Vermietung, Neubau und größeren Sanierungen mit Gesamtberechnung ist er Pflicht. Wer sein bestehendes Haus nur selbst bewohnt und nichts davon plant, braucht keinen. Bei älteren Häusern mit Bauantrag vor November 1977 schreibt das Gesetz bis Ende 2026 in der Regel den Bedarfsausweis vor, ab 2027 dürfen diese Eigentümer wählen, sofern das Haus ausschließlich dem Wohnen dient.
Der Ausweis zeigt, wo Ihr Haus heute steht. Welche Maßnahmen es in welcher Reihenfolge wirklich voranbringen, zeigt erst ein individueller Sanierungsfahrplan. Den passenden Energieausweis für Verkauf oder Vermietung stellen wir Ihnen über unsere Leistung Energieausweise aus.
Häufige Fragen
Kurze Antworten auf typische Fragen rund um den Energieausweis nach dem GModG.
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich mein Haus selbst bewohne?
In der Regel nicht. Die Pflicht entsteht erst bei einem Anlass wie Verkauf, Vermietung, Neubau oder einer größeren Änderung mit Berechnung für das ganze Gebäude. Solange Sie Ihr bestehendes Haus nur selbst nutzen und nichts davon planen, verlangt das Gesetz keinen Energieausweis.
Darf ich für mein Haus von 1970 einen Verbrauchsausweis nehmen?
Bis Ende 2026 in der Regel nicht. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977 ist bei Verkauf und Vermietung ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Das gilt nicht, wenn das Haus mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht. Ab dem 01.01.2027 fällt diese Sonderregel weg, und ein Verbrauchsausweis ist dann zulässig, wenn das Haus ausschließlich dem Wohnen dient.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Er verliert seine Gültigkeit früher, wenn nach einer größeren Änderung am Gebäude ein neuer Bedarfsausweis erforderlich wird. Das Ablaufdatum steht im Ausweis.
Wann muss ich den Energieausweis beim Hausverkauf zeigen?
Spätestens bei der Besichtigung, ein gut sichtbarer Aushang reicht dafür aus. Ohne Besichtigung oder auf Nachfrage muss er unverzüglich vorgelegt werden. Nach dem Kaufvertrag ist er dem Käufer unverzüglich zu übergeben.
Brauche ich ab 2027 einen neuen Energieausweis?
Die Reform allein setzt keine neue Frist. Ein Energieausweis gilt weiterhin zehn Jahre, und für Anzeigen mit einem vor 2027 ausgestellten Ausweis enthält das Gesetz eigene Übergangsregeln. Neu ausgestellte Ausweise folgen ab dem 01.01.2027 den geänderten Vorgaben.
